Asigurarea răspunderii dezvoltatorului pentru construcția comună: caracteristici atunci când este cazul

Dezvoltatorul este obligat să emită un contract de asigurareînainte de încheierea primei tranzacții cu cumpărătorul. În caz contrar, nu va putea să-l înregistreze în Rosreestra. Aceste și alte adăugări au fost făcute în 2014 prin Legea federală nr. 294 "Cu privire la modificările aduse anumitor acte legislative.

inimă

Din 2014, societatea de construcții este obligatăconfirmarea executării taxelor prin emiterea unei garanții sau a asigurării de răspundere civilă a dezvoltatorului în cazul unei construcții comune. Acest lucru va permite cumpărătorului să-și returneze fondurile în caz de situații neprevăzute.

Proiectul de lege adoptat stabilește responsabilitatea dezvoltatorului pentru:

• evaziune obligațiilor;
• predarea obiectului nepregatit;
• faliment înainte de predarea de proprietate.

Experții se tem că inovația va duce laprețurile imobiliare mai mari. Guvernul a asigurat că acești factori nu sunt interdependenți. Costurile de asigurare, chiar și pentru o companie mare, reprezintă 1% din volumul tranzacțiilor. Dezvoltatorii vor trebui să aloce fonduri pentru aceste cheltuieli din bugetul lor.

obiect

Asigurarea răspunderii pentru dezvoltatoriconstrucția comună implică protejarea intereselor de proprietate ale clienților. Această tranzacție este benefică în primul rând pentru cumpărători. Compania poate asigura întreaga casă sau apartamente separat.

clienți

Contractul este în favoarea acționarilor. În cazul anumitor circumstanțe, vor primi plata. Dezvoltatorul se obligă să treacă un obiect de calitate fiabil. Asigurătorul este obligat să informeze clientul cu privire la modificările tranzacției și să plătească o taxă. Dacă în procesul de construcție se vor schimba deținătorii de acțiuni, acest lucru trebuie indicat în contract, deoarece se întocmește un document separat cu următorul participant.

asigurătorii

Nu toată Marea Britanie caută să elaboreze un astfel de contract. Se crede că acest tip de tranzacție aduce pierderi. În plus, compania trebuie să îndeplinească anumite cerințe:

• desfășoară activități pe piață pentru mai mult de 5 ani;
• îndeplinesc cerințele privind stabilitatea finită;
• au o prognoză pozitivă de dezvoltare pentru perioadele viitoare;
• au o cifră de afaceri de cel puțin 400 de milioane de ruble, precum și un capital social de 120 de milioane de ruble.

tarife

Dezvoltator de asigurări în construcția comunăeste scump. Ratele medii în 2015 au fost de 0,5-0,8%. Pentru contractele pe termen lung, tarifele pot fi reduse cu 10-30%. Compania de asigurări (IC) stabilește ea însăși rata și calculează, de asemenea, coeficienții pentru procentul anual, deoarece există întotdeauna o șansă ca dezvoltatorul să se sustragă complet obligațiilor.

Ce determină rata:

• Participarea dezvoltatorului la exploatație.
• Experiență pozitivă a tranzacțiilor anterioare: termenul limită, numărul de obiecte, munca în diferite regiuni, fără plângeri.
• Sustenabilitatea financiară.
• Asistență juridică: disponibilitatea tuturor documentelor și permiselor.
• Etapa de construcție.
• termenul limită.
• Numărul de acționari.

Executarea contractului

Pentru a înregistra DDU, dezvoltatorul trebuie să furnizeze contractul în Rosreestr. Pentru aceasta, trebuie să colectați următoarele documente:

• declararea proiectului;
• permisiunea de a efectua lucrări de construcție;
• certificatul de înregistrare de stat;
• contract de construcții de capital;
• copie a documentelor statutare;
• studiu de fezabilitate;
• copia situațiilor financiare;
• informații despre creditori;
• certificatul de absență a delincvenței asupra împrumuturilor în bănci.

Ce este protejat

Asigurarea răspunderii pentru dezvoltatoricapitalul propriu implică plata unei despăgubiri în cazul în care dezvoltatorul nu și-a îndeplinit obligația, după cum reiese din hotărârea judecătorească sau falimentul societății. Suma nu este plătită în cazul înghețării perioadei de construcție sau al prelungirii perioadei de livrare a obiectului. Suma depinde de prețul contractului. Nu poate fi mai puțin:

• valoarea obiectului;
• rata medie de piață pentru 1 pătrat. m în regiune.

De asemenea, legea limitează suma maximă a bonusurilor.

Următoarele cazuri sunt recunoscute ca asigurări:

• întreruperea construcției;
• falimentul dezvoltatorului;
• lipsa de locuințe;
• refuzul de a restitui resursele materiale etc.

Modificări ale legislației

În 2014, Legea federală nr. 294 a fost modificată.Conform căruia asigurarea de răspundere a dezvoltatorului de participare la capital în construcții este acum obligatorie. Contractele sunt făcute de dezvoltatori înșiși. Ei aleg cu cine să semneze contracte: cu compania, o bancă, o companie specializată.

Toți membrii societății de asigurări obligatoriiau răspundere solidară și solidară. Dacă tranzacția se face cu banca, atunci se strânge mult timp pentru colectarea documentelor. Asigurați-vă că ați plătit un depozit de 30% din valoarea obiectului, care servește drept garanție pentru instituția financiară. În plus, Banca Centrală își stabilește cerințele pentru astfel de bănci:

- perioada minimă de muncă este de 5 ani;

- 200 milioane de capital autorizat;

- valoarea de proprietate - 1 miliard de ruble.

Este mai profitabil ca dezvoltatorii să obțină un împrumut decât să emită o garanție. De asemenea, instituțiile financiare nu includ asigurarea unui contract de participare la capital în construcții ca produs profitabil.

Este mai bine să încheieți un contract cu compania. În condiții de concurență puternică, asigurătorii încearcă să atragă clienți cu tarife și prețuri reduse. Rata acestor tranzacții rămâne fixă ​​pe întreaga durată a acordului. Asigurarea de răspundere a dezvoltatorului pentru construcții comune este plătită după executarea lucrării. Un alt avantaj este viteza lucrărilor. Asiguratorul este însuși dezvoltatorul, beneficiarul este deținătorul acțiunilor. Metoda de furnizare este selectată pentru fiecare locuință separat.

Asigurarea răspunderii constructorului pentru construcția comună

Companiile trebuie să ofere un depozit. Cel mai adesea acesta este terenul pe care va fi amplasat obiectul. În plus, documentul descrie o metodă de asigurare a obligațiilor. Lucrările sunt semnate înainte de înregistrarea de către stat a primului acord de capital și sunt valabile până la predarea obiectului. Încetarea tranzacției nu eliberează societatea de obligația de a plăti despăgubiri pentru cazurile apărute în perioada de funcționare.

Puteți asigura întreaga casă sau fiecare apartamentseparat. Prima opțiune este neprofitabilă. Dezvoltatorul trebuie să facă imediat o sumă mare, pentru a fi siguri că toate apartamentele vor fi vândute. A doua problemă este că, în cadrul acestor acorduri, este dificil să se determine cine este beneficiarul.

Documentul intră în vigoare din momentul transferuluiplata în avans. Asigurarea dezvoltatorului în construcția în comun în cadrul contractului nu prevede disponibilitatea unei deductibile. Termenii rămași ai tranzacției corespund standardului:

- asigurătorul se angajează să informeze coinvestorii cu privire la valoarea compensației plătite;

- compania poate aplica cu o cerere regresivă dezvoltatorului;

- Asigurătorul este obligat să notifice tuturor proprietarilor rezilierea anticipată a contractului;

- Durata contractului depinde de durata construcției.

Valoarea compensației depinde de preț și de tarifele. Trebuie să depășească evaluarea suprafeței totale a locuinței. Compania însăși decide modul în care se va efectua plata: la un moment dat sau în rate.

Probleme de asigurare de răspundere pentru dezvoltatori în timpul construcției comune

Această tranzacție este foarte specifică. De fapt, vorbim despre protejarea riscurilor financiare ale dezvoltatorului. Companiile au posibilitatea de a alege - să emită o politică sau o garanție. A doua opțiune este mai preferabilă, deoarece instituțiile de credit au deja un mecanism bine stabilit, sisteme de notare, evaluatori de risc, precum și structuri care sunt implicate în organizarea finalizării procesului de lucru. SC nu se poate lauda cu astfel de avantaje. Dar oferă rate scăzute. Oamenii sunt obișnuiți cu faptul că serviciile bancare sunt scumpe. Acest lucru este valabil deoarece riscul din tranzacție este ridicat. Deși, după modificarea legii, s-au majorat și tarifele companiilor.

Asigurarea răspunderii pentru dezvoltatoriconstrucție comună prevede un efect cumulat al pierderilor. Într-o situație de criză (cererea mai scăzută de locuințe, ratele ipotecare mai mari), o pierdere va fi suportată imediat de toți dezvoltatorii și nu de un singur participant la piață.

O altă problemă este lipsa de oportunitatereasigurarea riscurilor chiar și pe o piață străină. În practica internațională, obligațiunile (garanțiile) sunt utilizate în astfel de operațiuni. Dar funcționarea lor nu este fixată de legislația rusă. Principala diferență a unui astfel de produs este că asigurătorul poate lua obiectul în construcție ca un gaj.

Banca Centrală a ridicat cerințele pentru IC, care poatefurnizarea de servicii pentru dezvoltatori - a crescut valoarea minimă a capitalului. Acest lucru îngustează foarte mult gama de eventuali asigurători - până la 19 organizații. Companiile care anterior au reprezentat 80% din contractele cu dezvoltatorii au decolat de pe noua listă. Ceea ce se va întâmpla cu ei acum este necunoscut. Cel mai probabil, va trebui să încheiați noi contracte cu companii din lista "albă". În cazul revocării licenței, IC este responsabil pentru tranzacțiile încheiate anterior în termen de 6 luni. Apoi, fie reziliază documentele, fie transferă portofoliul și obligațiile către un alt participant la piață. Spre deosebire de OSAGO sau asigurarea de răspundere pentru proprietarii instalațiilor de producție periculoase, acest serviciu nu are alte tipuri de protecție, cum ar fi fondurile de compensare care ar plăti cetățenii după falimentul asigurătorului. Cota de piață a construcției de locuințe este mare. Dar nu există o modalitate bine stabilită de a reglementa activitățile dezvoltatorilor.